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定了!因为这8个字!楼市 最大希望 彻底破灭!

 
日期:2019-08-25 08:13   点击数:184   来源:叶檀财经   共有条评论
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文/吕韬



怕什么来什么!盼什么没什么!

 

7月30日,政治局提出,不把房地产当做短期刺激经济的手段之后,地产资金越收越紧,一城一策越来越严。

 

楼市拥趸原本寄希望,央行降息,楼市能够雨露均沾,结果,央行一句话,最大希望彻底破灭!

 

2019年8月20日,央行副行长出席国务院政策例行吹风会,在回答权威媒体中央广播电视总台央广记者,关于个人房贷利率会不会做相应调整的提问时,央行副行长态度明确,观点鲜明,说出关键八个字:

房贷的利率不下降。



楼市最大预期  彻底落空! 调控政策千千万,制胜法宝就一件——房贷利率。 中国楼市20年,最成功的调控措施,当属房贷利率。 


上图,房贷利率走势和居民中长期贷款表现出明显的同步性。右侧坐标轴,从上到下,房贷利率越来越高,也就是说,这种同步性,其实是负相关,继房贷利率越高,居民中长期贷款代表的购房意愿越低。

 历来,只要房贷利率足够高,买房的意愿自然,“水降船低”! 以往,只要降息,楼市必定受益,而且时间越长越受益,堪称终极大赢家,但这次: 举世皆降我独挺,众人皆降我独涨! 8月20日,根据中国货币网的数据,央行新降息工具——LPR,1年期报价为4.25%,比上一次报价降低6个基点;而5年期报价为4.85%,比老降息工具——长期(5年以上)贷款基准利率低5个基点。 央行8月17日的时候说过,新创设的5年期LPR,主要目的就是为房贷利率作参考。 8月20日,5年期的LPR微微微微降低了5个基点,按道理讲,房贷利率整体也应该跟随小小小小幅度下降。 但实际上,房贷利率的参考降低了,房贷利率本身并没有降低。 根据融360最近的数据,8月以来,大连、宁波、苏州、杭州、长沙等城市上调,上浮范围越来越广,频率快的甚至一月内多次上调,而且,多是国有银行牵头,全国性股份行及城商行跟进。 另外,文章最开头也说道,央行副行长在降息当天,简单粗暴地告诉楼市:

即便降息了,房贷利率也不会降低。

说到这,慧眼识珠的檀香估计会看出一个矛盾。 啥矛盾? 

央行17日的时候说,5年期LPR是房贷利率的参考,现在参考降低了;央行20日的时候却又表示:房贷的利率由基准利率变为参考LPR,参考的基准变了,但利率水平不能下降。
 乍看起来,央行17日和20日的话,前后好像有点矛盾,为此央行副行长20日的时候也特别回应道: 过几天人民银行将会发布关于个人住房贷款利率政策的公告,有一些细节现在我们还正在调研,调研以后再明确。 尽管细节还没出来,也确实存在小瑕疵,但央行的瑕疵,其实可能更反映出一个坚决的态度: 没错,为了经济,各期限的贷款利率都应该要降低,但对决策层来说,降低利率可以,但绝不希望是普遍性的,而应该是定向的。 正如政治局会议的表态,“不把房地产当做刺激手段”意味着,不应该给房地产行业降利率;“稳制造业”,希望前更多流入制造业,让制造业利率降低的更多。 其实,央行公布新降息工具LPR和政策利率麻辣粉挂钩那一刻,就已经给楼市拥趸下了决绝书! 怎么讲? 在央行17日公布利率市场化方案之前,叶檀财经曾经对利率市场化并轨方案做过多次推演,市场化程度深的话,应该直接和SHIBOR等更市场的利率挂钩,真正实现并到一条轨道上。 但,结果政策利率MLF胜出,意味着并轨并没有很彻底,LPR仍然是一种靠近政策,相对远离市场的利率。 从央行公众号给出的利率图谱上也能看出来,LPR单独开辟了一条线路,通过央行调控政策利率直接连接到贷款利率,“绕过”了市场利率的环节。 


这种方式,说实话更符合当前中国的国情。 主要的原因有两个,一个是不走存款利率,不加剧银行存款竞争,减少存款利率抬升的可能,从而避免从存款传到到贷款,引起整个贷款利率的短期提升; 第二,房地产20年,养成了投资者以及银行,资金供给两端对房地产的偏好,只要这种偏好没有抑制住,那利率越接近市场,就意味着钱最终可能流到房地产市场。 所以,当前,用更政策的利率,而非更市场的利率,阶段性,分步走利率市场化,更适合中国控制房地产的现实! 从决策层到央行,这么煞费苦心的控制房地产,说真的,这次真不一样。 另外,最近深圳超级文件《中共中央 国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》出台之后,不少人觉得深圳房价未来可能会有异动,甚至重新快速上涨。 之前,在文章里,曾经说过深圳房价大涨,是不可能的。 这里,再次进行一下说明。 要知道,文件叫深圳建设中国特色社会主义先行示范区。 先行示范区不仅仅意味着是经济发展,168彩票安装,法制建设的示范区,还意味着,深圳可能成为中国楼市调控,房价表现的示范区。 和雄安,海南一道,成为中国楼市调控的脊梁! 深圳,成为房价示范区,深圳有充分的条件。 (图片来自视觉中国)


最核心的一条,深圳的土地收入在财政收入的占比不到10%,深圳完全有能力,不依赖土地,自行发展,深圳已经失去了启动楼市的核心动力。 从深圳政府对楼市布局来看,同样如此。 除了以前提到的,2018年8月深圳提出二次房改,人才房和保障房供应要占到60%等顶层设计以外,一些细节也能看出深圳控楼市的决心。 比如,2019年7月13日,据经济日报,深圳楼市唯一官方背书,素有“深圳楼市晴雨表”之称的深圳市房地产信息平台,从4月份开始就不再公布新房和二手房的成交均价、成交总金额。 把房价上交,去房价,去房产投资价值,同样能看出深圳调控楼市的态度。 当然,如果深圳楼市再出现风吹草动,几乎可以确定,深圳会有针对性的继续加码楼市。 总而言之一句话,中国楼市20年,从2019年开始,进入新纪元!

 
 
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